Como comprar casa em Portugal: do CPCV à escritura (passo a passo)

Encontrar a casa é a parte fácil. O que separa uma compra tranquila de um pesadelo é perceber a ordem das coisas: o que se assina, quando, e quanto se paga em cada momento. Aqui está o processo real, do princípio ao fim.

1. Reserva

Depois de escolher o imóvel, faz-se normalmente uma reserva — um valor simbólico que tira a casa do mercado por alguns dias enquanto se prepara o contrato. É reembolsável ou abatido ao preço, consoante o acordado. Peça sempre por escrito o que acontece a esse valor se não avançar.

2. CPCV — o contrato-promessa

O CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) é o passo mais importante. É aqui que comprador e vendedor se comprometem: preço, prazos, condições. Na assinatura paga-se o sinal, tipicamente 10% a 30% do preço.

O sinal tem dentes: se o comprador desistir, perde-o; se for o vendedor a desistir, devolve-o em dobro. Por isso o CPCV não se assina à pressa — é onde um jurista ganha o seu valor.

3. Due diligence — verificar antes de assinar

Antes (ou em condição) do CPCV, confirma-se que a casa é o que parece:

• Caderneta predial e certidão do registo predial — quem é o dono, se há hipotecas ou penhoras.
• Licença de utilização — se o imóvel é legal para habitação.
• Certificado energético — obrigatório para vender.
• Dívidas ao condomínio, obras ilegais, áreas que não batem certo.

Uma casa com papéis em falta não é um mau negócio — é um negócio que ainda não está pronto. A diferença é saber isso antes de dar o sinal.

4. Escritura

A escritura pública de compra e venda assina-se perante notário. Aqui paga-se o restante do preço, o IMT e o Imposto do Selo, e a propriedade muda de mãos. Se houver crédito, o banco liberta o valor neste momento.

5. Registo

Por fim, regista-se a compra na Conservatória do Registo Predial em nome do novo dono. Muitas vezes é o notário ou o advogado que trata disto no mesmo ato. Só depois do registo é que a proteção é total.

Não vendemos um sonho — evitamos-lhe um erro. Cada passo tem um momento certo; trocar a ordem é onde o dinheiro se perde.

Quanto tempo demora?

Do CPCV à escritura costumam passar 1 a 3 meses — o suficiente para due diligence e, se aplicável, aprovação de crédito. Com tudo tratado à cabeça, pode ser mais rápido.

A seguir

Se ainda não tem NIF, comece por aí. Depois, veja todos os custos reais da compra e explore os imóveis disponíveis no Norte de Portugal.